Endlich ein eigenes Haus bauen: Um sich diesen Traum zu verwirklichen, gehen viele Deutsche ein großes Risiko ein. Oft ohne es zu wissen.

Dass der Traum schnell zum Alptraum werden kann, zeigt eine Statistik der Instituts für Bauforschung (IFB). Demnach weist jeder zweite Neubau bei Ein- und Mehrfamilienhäusern Baumängel auf. Die durchschnittliche Schadenssumme betrug dabei fast 67.000 Euro.

Das Problem: Wer sich ein Haus leistet, hat sich dafür meist verschuldet und seine Kosten knallhart kalkuliert. Kommt plötzlich ein unvorhergesehener Großbetrag hinzu, droht der finanzielle Ruin.

Sparen um jeden Preis ist fatal

Anwälte, Architekten, Sachverständige – ein Großteil der Ausgaben beim Hausbau geht an Experten. Das spare ich mir, denken sich da viele. Doch oft genug geht der Schuss nach hinten los. Denn tatsächlich ist ein Bauvorhaben immer eine komplexe Angelegenheit – in technischer Hinsicht genauso wie in rechtlicher. Und wer nicht aufpasst, zahlt am Ende drauf.

Besonders gefährdet seien „Leute, die sich viel zutrauen, weil sie beispielsweise sehr erfolgreich Karriere gemacht haben“, warnt Bauexperte Peter Burk von der Verbraucherzentrale gegenüber dem „Spiegel“. Akademiker und Führungskräfte seien oft darunter. „Ihnen gelingt viel, deshalb werden sie übermütig“, so Burk.

Immer wieder muss er mit ansehen, wie sich Bauherren mit Anfängerfehlern ins Verderben stürzen. Mit entsprechenden Handbüchern will die Verbraucherzentrale das verhindern. 18 besonders verhängnisvolle Fallen hat der „Spiegel“ gesammelt. Worauf Sie achten müssen.

1. Verträge von unabhängigem Anwalt prüfen lassen

Das Baurecht ist kompliziert – und es kommt nicht nur aufs Kleingedruckte an. „95 Prozent der Leute denken, weil sie schon einmal einen Miet- oder Arbeitsvertrag unterzeichnet haben, hätten sie auch Erfahrung mit Verträgen“, warnt Burk.

Oft genug steckt der Teufel im Detail, oder er versteckt sich hinter harmlosen Wörtern. Seit Anfang 2018 gibt es zwar ein neues Verbraucherbauvertragsrecht – aber auch das hat eklatante Lücken. Deshalb gilt nach wie vor: Im Baubereich können oft nur Juristen viele potenziell problematische Klauseln erkennen.

Ihre Kauf- und Bauverträge sollten Sie also unbedingt von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen.

2. Baugrund vor dem Kauf gründlich untersuchen lassen

Wer vor dem Kauf genau hinschaut, wie der Baugrund beschaffen ist, spart sich später unangenehme und teure Überraschungen. Zunächst nicht zu erkennen sind beispielsweise Altlasten durch Schuttreste früherer Gebäude oder ein lehmiger Grund, bei dem Regenwasser nur schlecht abläuft. Wer hier nicht angemessen abdichtet und die Drainagekonstruktion vergisst, muss später in die Kellerabdichtung investieren. Das kann bis zu 60.000 Euro kosten, so der „Spiegel“.

Ein umfangreiches Gutachten kostet dagegen lediglich bis zu 2500 Euro.

3. Baunebenkosten vorher vertraglich klären

Bauträgerverträge können die Einschränkung enthalten, dass nur „ein übliches Ausmaß“ an Baunebenkosten im Festpreis enthalten sind. Das birgt Gefahren. Denn wenn sich herausstellt, dass – etwa der Aushub der Baugrube nicht wie gedacht auf dem Grundstück verteilt werden darf, muss der Bauherr eine Alternative finden – und finanzieren: Einen Kipplaster zum Beispiel, sowie möglicherweise die Deponielagerung. So belaufen sich die Entsorgungskosten bei einem Einfamilienhaus schnell auf bis zu 10.000 Euro.

4. Suchen Sie sich einen erfahrenen Architekten

Begleitet ein Architekt ein Bauprojekt in allen Phasen, wird er Rechnungen über 10 bis 15 Prozent der gesamten Bausumme stellen. Bei 250.000 Euro Baubudget können das leicht 30.000 Euro oder mehr sein. Geld, das gut angelegt ist: Der Architekt ist ein wichtiger Verbündeter des Bauherrn. Seine Leistung beim Bau beschränkt sich nämlich bei weitem nicht auf den Entwurf der Baupläne. „Der Architekt hat rechtlich die Rolle eines unabhängigen Sachwalters an der Seite des Bauherrn“, erklärt Bauberater Burk. Der Architekt

  • übernimmt die Bauleitung,
  • beaufsichtigt die Handwerker, deren Leistung er besser einschätzen kann als ein Laie,
  • prüft einlaufende Rechnungen und kürzt sie gegebenenfalls, und
  • behält die Grenzen des Budgets im Blick.

Wer hingegen selbst die Bauleitung übernimmt, macht sich zum Spielball betrügerischer Handwerker, die zum Beispiel ihre Leistungen doppelt abrechnen, ohne dass Sie es erkennen können.

Wie erkenne ich einen guten Architekten? „Sie brauchen niemanden, der Ihnen zweifelhafte Vorträge hält und bunte Bilder zeigt, sondern jemanden mit Erfahrung, der auch zuhören kann”, rät Burk. Am besten fragen Sie bei mehreren Kandidaten an und machen sich ein Bild von ihnen. Scheuen Sie sich nicht, die Architekten dabei auch um Referenzkunden zu bitten – und diese dann nach ihren Erfahrungen zu befragen.

Achtung: Halten Sie klar und schriftlich fest, was Sie bei Leistungsumfang, Zeitraum und Kosten vereinbart haben. Ungenaue, mündliche Bitten können ansonsten als Beauftragung aufgefasst werden und eine Honorarrechnung nach sich ziehen.

5. Finger weg von Schwarzarbeit

Steuern und Abgaben, die Handwerker in ihren Rechnungen berücksichtigen müssen, treiben die Kosten für jedes Bauvorhaben immens in die Höhe. Trotzdem lohnt sich der offizielle Weg – vor allem aus Gründen der Gewährleistung. Denn treten nach Fertigstellung Baumängel auf, können Sie mit den Rechnungen nachweisen, wer genau den Fehler zu vertreten hat.

Das gilt übrigens auch bei umfangreichen Eigenleistungen: Wägen Sie gut ab, ob es sich wirklich lohnt, auf die Gewährleistung zu verzichten.

6. Scheuen Sie keine Konflikte

Sie müssen sich auf heftige Streitigkeiten gefasst machen, wenn Sie sich auf eigene Faust in die Immobilienbranche wagen. Konfliktpotenzial gibt es zuhauf: Ämter, Architekten, Banken, Baufirmen und Handwerker – alle wollen mitreden und verdienen. Dabei geht es nicht nur um viel Geld, sondern am Ende immer um Ihr Eigentum und Ihre Rechte. Im Zweifelsfall sind Sie also der Schwächste.

„Bauherren müssen Strukturierungs- und Entscheidungsfähigkeit mitbringen – und mit Drucksituationen umgehen können“, warnt Burk. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass Sie auf einer Ruine sitzenbleiben, ihnen die Finanzierung um die Ohren fliegt oder Ihnen das Amt sogar die Benutzung des Hauses zu Wohnzwecken untersagt.

Unabdingbar ist es, dass Sie nur unterschreiben, was Sie vollständig verstehen und von einem Experten haben überprüfen lassen. Und im Zweifelsfall lassen Sie die Unterzeichnung eines Kaufvertrags lieber platzen.

7. Machen Sie sich klar: Ein Hausbau belastet jede Beziehung

Ehe Sie Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen, sollten Sie intensiv mit Ihrem Partner darüber diskutieren, ob beide wirklich das Gleiche wollen. Häufig ist der Hausbau einer Seite wichtiger als der anderen. „Die Wahrheit ist: Kaum ein Mensch will wirklich bauen“, warnt Bauexperte Burk sogar. „Die meisten Menschen wollen einfach nur wohnen.“

Kommt es dann zu unvorhergesehenen Problemen, ergibt sich eine explosive Mischung, die nicht selten zur Trennung führt – mit katastrophalen Folgen auch für den Bau. Denn für einen allein ist ein Haus meistens zu groß und nicht zu finanzieren. Suchen Sie sich also rechtzeitig Hilfe. Manche Paartherapeuten haben sich sogar ganz auf die Bauproblematik spezialisiert. Manchmal genügt auch ein guter Freund.

8. Seien Sie bei der Bauabnahme besonders penibel

Wenn Sie meinen, das Gröbste hinter sich gebracht zu haben, hält Ihre Baustelle noch jede Menge Fallstricke und möglicherweise Pfusch bereit. Besonders wichtig ist deshalb die Bauabnahme: Mängel, die zu diesem Zeitpunkt bekannt sind, müssen im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden. Handwerker und Bauunternehmer müssen sie dann beheben oder den Preis mindern.

Für alle Mängel, die Sie bei der Abnahme leicht hätten erkennen können oder die Ihnen sogar bekannt sind, verlieren Sie die Gewährleistungsansprüche, wenn sie nicht im Protokoll aufgenommen wurden. Außerdem tritt mit der Abnahme generell eine Beweislastumkehr ein. Das bedeutet: Ab jetzt müssen Sie beweisen, dass es sich um einen Mangel handelt, den nicht Sie selbst zu verantworten haben.

Lassen Sie sich deshalb auf keinen Fall unter Druck setzen. Ein Abnahmeprotokoll kann auch bei einem Einfamilienhaus leicht 20 bis 30 Seiten umfassen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie benötigen, und schauen Sie überall genau hin. Im Zweifelsfall brechen Sie die Abnahme ab und machen einen neuen Termin aus.

Einzelne Punkte können Sie außerdem aus der Abnahme ausklammern und schriftlich festhalten, dass ein bestimmter Betrag einbehalten wird, bis der Unternehmer die Mängelfreiheit nachgewiesen hat. Sie dürfen dabei eine Summe bis zum Doppelten des zur Beseitigung notwendigen Betrags einbehalten.

Am besten engagieren Sie einen Bausachverständigen, mit dem Sie einige Tage vor der eigentlichen Abnahme eine Vorbegehung durchführen. Das kostet in der Regel einige Hundert Euro. Doch der Experte erkennt Mängel, die dem ungeübten Auge leicht entgehen können, und er kann helfen, die Beanstandungen klar zu formulieren.

Achtung: Seien Sie auf der Hut, Wenn der Bauunternehmer mit einem vorgefertigten Protokoll kommt, in dem Sie nur noch das Zutreffende ankreuzen sollen. Selbst gute Anwälte können Ihnen dann vor Gericht nicht mehr helfen, wenn es wegen Mängeln zum Streit kommt.

9. Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote ein und vergleichen Sie

Bei der Suche nach einer Immobilienfinanzierung lohnt es sich immer, den „Bankberater“ Ihrer Hausbank als Verkäufer zu betrachten – und Vergleichsangebote einzuholen. Einen guten Marktüberblick geben Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein, Interhyp oder Planethyp. Sie vergleichen aktuelle Zinsangebote von mehreren Hundert Banken, darunter auch Sparkassen, Volksbanken oder die Postbanktochter DSL. Für den Kunden sind die Vergleichsanfragen unverbindlich und kostenlos. Im Falle eines Abschlusses zahlen die Banken eine Provision für die Vermittlung.

Anfragen stellen Sie deshalb am besten gleich an alle drei – zumal die Angebote variieren. Viele Zinssätze können leicht bis zu 0,5 Prozent unter dem besten Angebot Ihrer Hausbank liegen. Bei einem Kreditvolumen von beispielsweise 300.000 Euro ergibt das allein im ersten Jahr eine Zinsersparnis von 1500 Euro.

10. Prüfen Sie Ihren Bauträger auf Herz und Nieren

Besondere Vorsicht sollten Sie bei den Bauträgermodellen walten lassen. Denn nicht jeder Bauträger hat Ahnung vom Bauen – die braucht er auch gar nicht. Denn der betreffende Paragraph 34 c GewO verlangt keine besonderen Fach- oder Sachkenntnisse. Als Bauträger darf somit praktisch jeder auftreten, der ein polizeiliches Führungszeugnis ohne Eintrag und eine Gewerbeanmeldung vorweisen kann.

Bauexperte Burk rät deshalb, vor Vertragsschluss „genau hinzuschauen, mit wem man es zu tun hat“. Möglicherweise handelt es sich nur um einen Vermittler, der eingeworbene Aufträge an irgendeinen Subunternehmer weiterreicht. Selbst in Zeiten voller Auftragsbücher kommt es so immer wieder zu Bauträgerinsolvenzen.

Das ist für Bauherren besonders ärgerlich, denn in Deutschland gibt es keinen gesetzlichen Schutz vor Bauträgerinsolvenzen. Selbst wenn im Fall der Fälle eine andere Firma einspringen kann, müssen Sie mit Baustopp, Verzögerungen und höheren Ausgaben rechnen.

11. Lassen Sie sich auf der Baustelle blicken und machen Sie Fotos

Mit jedem Besuch auf der Baustelle eignen Sie sich wichtige Informationen zum Fortschritt der Arbeiten an. Wenn Sie mit ein paar belegten Broten auf der Baustelle auftauchen, werden Sie in wenigen Minuten Pausen-Small-Talk vermutlich mehr über Ihre Baustelle erfahren als durch stundenlanges Brüten über den Bauplänen. Zudem ist ein engagierter Bauherr für jeden Bauarbeiter auch ein Signal, sich selbst ranzuhalten.

Nebenbei können Sie die Arbeiten auch noch mit Fotos dokumentieren. So haben Sie es beim Auftreten von Schäden leichter, Ursache und Verursacher zu benennen.

12. Prüfen Sie jede Rechnung und führen Sie einen Kostenspiegel

Ehe Sie eine Rechnung begleichen, prüfen Sie, ob die betreffenden Arbeiten mit dem Auftrag übereinstimmen, den Sie unterschrieben haben. Nicht selten werden diese Arbeiten mehrfach in Rechnung gestellt oder zu viel Material abgerechnet.

Um Mehrkosten im Griff zu behalten, empfiehlt es sich, genau Buch zu führen: Notieren Sie für jedes Posten, um welchen Betrag er die ursprüngliche Kalkulation übersteigt. So können Sie versuchen, die Mehrausgaben an anderen Stellen wieder hereinzuholen.

13. Halten Sie ausreichend Budget für unerwartete Probleme bereit

Trotzdem können im Laufe des Baus Probleme auftreten, die sie zu Beginn Ihrer Planung nicht einmal ahnen konnten. Für solche Fälle braucht es einen Puffer – der nicht zu knapp bemessen sein darf. „5000 Euro sind beim Bauen gar nichts, und 10.000 Euro sehr schnell erreicht“, warnt Bauexperte Burk.

Tipp: Am besten planen Sie mit zwei Budgets: Eines ohne Sicherheitsreserven und eines mit. Das erste nennen Sie Ihrem Architekten. Das zweite behalten Sie für sich.

14. Rechnen Sie mit Ihrem Nachbarn – und dem Risiko Baustopp

Mehr als 40 Prozent der deutschen Haushalte haben sich schonmal mit den Nachbarn gezofft. In der Bauphase ist das besonders heikel. Denn wenn Ihrem Nachbarn etwas nicht passt und er einen Baustopp durchsetzt, bringt das nicht nur Ihre Planungen durcheinander, sondern auch den Zeitplan Ihrer Handwerker. Die wollen trotzdem ihr Geld. Zudem müssen Sie möglicherweise deutlich länger in Ihrer alten Wohnung ausharren – und die ersten Raten Ihres Baukredits zahlen.

15. Halten Sie Geld für Ersatzgeräte bereit

Diebe brechen nicht nur in fertige Wohnungen und Häuser ein, immer wieder plündern sie auch Baustellen. Dann springt zwar möglicherweise eine Versicherung ein. Um Verzögerungen zu minimieren, müssen Sie das Geld allerdings erstmal selbst vorstrecken und für Ersatz sorgen.

16. Planen Sie „von unten nach oben“

Wenn Sie das Budget für Ihr Haus planen, sollte immer folgende Regel gelten: Bewohnbarkeit sichern geht vor Luxus. Auf Komfort können Sie nämlich zur Not verzichten, auf die Bewohnbarkeit nicht. Und einen schimmeligen Keller nachträglich instand zu setzen dürfte deutlich teurer sein, als sich eine Sauna einzubauen, wenn am Ende doch noch genug Geld da ist.

17. Prüfen Sie den offiziellen Bebauungsplan

Ob Ihr Bauvorhaben wirklich auf dem Grundstück umsetzbar ist, das Sie erwerben wollen, können Sie nur anhand des offiziellen Bebauungsplans erkennen. Nehmen Sie sich auf jeden Fall genügend Zeit und professionelle Hilfe, ehe Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Dabei sollten Sie auch darauf achten, dass das Grundstücke vollständig erschlossen ist. Denn Erdarbeiten sind extrem teuer: 30 Meter Strom-, Gas- oder Wasserleitungen zu verlegen, kostet leicht mehrere Zehntausend Euro.

18. Nehmen Sie sich vor Baubeginn genügend Zeit für die Planung

Wer für die Phase vor Baubeginn ausreichend Zeit einkalkuliert, um alle seine Wünsche in die Planung einzuarbeiten, spart nicht nur Ärger sondern auch viel Geld. Denn nachträgliche Änderungswünsche können teuer werden. Selbst vermeintlich kleine Veränderungen können eine Kette von Problemen nach sich ziehen. Denn nicht nur der Architekt muss seine Pläne überarbeiten. Womöglich muss auch der Statiker noch einmal ran, die Handwerker sowieso.


Quelle: https://www.focus.de/immobilien/bauen/tipps-fuer-den-grossen-traum-vom-eigenheim-18-fehler-beim-hausbau-mit-denen-sich-die-deutschen-ruinieren_id_9895504.html

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